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东穷西贵南富北乱?2018合肥房价大数据出炉,2019买房别用老眼光!

时间:2019-05-28 来源:意思家居


合肥有句老话,“东穷西贵南富北乱”。这个烙印投影到房价上,也形成了古板的东北低,西南高。

 

时过境迁,合肥早已从最初的“县城”跃升至长三角副中心城市,“霸都”气象今非昔比。而房价也是发生了翻天覆地的变化。

 

2018年合肥房价真相如何?2019年该怎么买房?今天呱呱。



01∣均价上涨8.9%,创5年来新低

 

根据合肥市物价局数据,2018年截止12月26日,合肥市区共备案住宅64747套,备案面积777.5万㎡,备案均价18023元/㎡,分别同比增长12.3%、15.7%、8.9%。


△数据仅供参考,以相关部门公布为准


总体而言,合肥房地产行业出现积极的变化

 

1、备案套数、面积结束了连续4年的下跌,均出现了两位数增长。这应该是市场与政策双向拉动的结果。

 

市场方面,春节后启动的行情持续到8月份达到高峰,时间较长;政策方面,人才购房、毛坯装修分开备案、价格上限的放松等,加快了开发商供应步伐。

 

2、房价涨幅趋于理性。近6年,合肥住宅均价平均涨幅约17%,其中2016年达到46.6%。而2018年涨幅为8.9%,为近5年最低,仅高于2013年。

 

纵观2018年合肥房价表现,整体上呈现稳步上涨的态势。1月、12月恰巧是全年中价格最低、最高点:


△数据仅供参考,以相关部门公布为准


全年房价稳居16400元/㎡以上,最高的12月份达到19698元/㎡,比年初最低点的1月份高出了20%。

 

当然,单个月对比存在一定的偶然性。但随着像长虹世纪荣廷、百大东兴家园等低价盘的清盘,以及2016年高地价项目的陆续入市,合肥房价上涨的压力仍然较大。

 

受9月份以来全国性市场调整影响,2018年第四季度合肥楼市降价促销力度较大,市场观望氛围仍然较为浓厚

 

综合而言,2019年合肥房价预计仍然会保持小幅上涨,涨幅预计低于2018年。


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02∣两区均价超过2万+,西贵性价比凸显

 

分区域来看,2018年政务区和庐阳区均价超过2万元/㎡,其中政务区以25467元/㎡位居全市9区之首。


△数据仅供参考,以相关部门公布为准


备案套数、面积方面,滨湖以绝对的优势,占据着第一位,分别为17814套、221.4万㎡,约占全市的27.5%、28.4%。

 

北部的庐阳区,均价达20178元/㎡,仅次于政务区。位居9区价格之末的新站区,虽然以均价14371元/㎡垫底,但备案套数12532套、备案面积139.1万㎡仅次于滨湖区的又一“重镇”

 

回到开头老话,“东穷西贵南富北乱”已是明日黄花。若从供应量、价格两个尺度衡量,我个人更加看好西贵之地:蜀山区和高新区


△图片来源网络


先看蜀山区。2018年蜀山区住宅备案4741套、备案面积57.9万㎡、均价18601元/㎡,分列第6、第6、第5位


△数据仅供参考,以相关部门和房企公布为准


蜀山区的优势在于其主城区的区位,城市化率高,房地产项目呈现以下几个特征:


一是要么处在主城成熟区域,交通、商业和教育等资源发达,要么拥有湖山资源,居住条件优越,抗跌性强。

 

近几个月来的大降价和大促销,蜀山区楼盘基本没有参与。相反,金隅南七里等代表楼盘,一直是合肥热销盘代名词。

 

二是开发企业实力较强,尤其以央企、国企居多。华润、中海、中国铁建、金隅、城建等都是扎根房地产行业多年的央企、国企,伟星、禹洲、华宇、金大地等都是全国百强或本土知名房企,在合肥开发了多个项目。

 

三是产品上以改善居多,价格不低但也不是特别高,泡沫相对较少。伟星国宾台、金隅南七里、华润桃源里、御璟江山、中海世家等以洋房、别墅为主,占区域项目的50%。而价格最高的伟星国宾台装修均价也才22011元/㎡,与政务区、滨湖区同样产品的3万+、4万+价格相比风险更低。


△伟星国宾台鸟瞰图


2019年蜀山区房价预计保持小幅上涨:一是幸福金色湖畔、金大地悦澜公馆公寓、御璟江山高层、金隅南七里高层等低价房源基本清盘,销售门槛将稳居16000元/㎡以上;

 

二是洋房、别墅类产品将唱主角,且价格整体将拉升。伟星国宾台价格已定,金隅南七里、御璟江山由于高层清盘价格上浮,中海世家别墅为入市也将拉高项目价格。

 

三是新入市项目数量较少。目前仅有丽丰·璞羽山和安徽徽创W1806号地块。前者容积率只有1.5,可以对标御璟江山;后者1.8,可以参照城建琥珀蜀熙府,价格都不会低。


△图片来源合肥高新区官网

 

再来了解高新区。

 

合肥高新区素有合肥“硅谷”之称,云集了合肥最具科技含量的产业集群和学历最高的人群。2018年高新区利好不断:

 

被国家纳入世界一流高科技园区建设序列,预计到2035年将迈入全球高科技园区前列;中国科学技术大学高新园区9月1日正式开工建设;合肥滨湖科学城10月份挂牌,是创新引领核主体。

 

拥有合肥稀缺的湖山资源,高新区一直是合肥高档住宅代表区域,尤其是别墅产品独领全市。


△创新引领核:图片来源网络

 

2018年高新区住宅备案4162套、备案面积56.4万㎡、均价18308元/㎡,分列第7、第7、第6位。整体而言,与蜀山区相差甚微。


△数据仅供参考,以相关部门和房企公布为准


自然资源、产业、人群及发展规划是高新区明显的优势,2018年区域楼市特征如下:

 

1、项目价格两极分化。2018年高新区有4个项目均价超过2万元/㎡,占比约40%。均价最高的华邦蜀山别院为24872元/㎡,比最低的望江台和西子曼城高出11000多元/㎡。

 

望江台、西子曼城、悦湖山院、海亮九玺等限价盘拉低了高新区整体价格。

 

2、高地价项目集体备案。均价超过2万元/㎡的4个项目都是合肥高价地项目代表,随着皖新朗诗麓院的备案,2018年终于全部亮相。

 

3、限价盘陆续清盘,购房门槛陡升。望江台、西子曼城两大限价盘清盘、悦湖山院加装修,加上剩余项目以洋房、别墅为主,高新区下半年购房门槛陡升。


△中科大高新校区效果图,图片源自网络

 

展望2019,高新区房价局面复杂,项目之间差异较大,预计整体小幅上涨:

 

1、高价盘继续面临考验。四大均价超过2万元/㎡项目,世茂国风销售最佳,金茂湾2018年主动让利,在市场调整之前抢得了跑量先机。华邦蜀山别院和皖新朗诗麓院终有待市场检验;

 

2、价格上涨动力较强。望江台、西子曼城等清盘,高新已无低价项目。世茂国风将以叠墅、院墅为主,北雁湖金茂湾和保利柏林之春随着产品主体的转换,价格也将再上一个层次。

 

3、新盘供应量较足,变数多。2018年高新区出让地块,楼面价差距较大,既有乐富强这样5200多元/㎡的地,也有中南、高速地产等超10000多元/㎡的地。

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